从最早的藏身于住宅楼，到商住两用，再到纯办公，最后到新一代的商住结合，小户型写字楼有了很明显的功能进化。但是就整体的小户型写字楼品质来说从商住两用起就没有太多的提升，这类产品出现的变化更多在于建筑结构和功能定位方面的改进。因而，不管市场上的各个小户型写字楼项目如何号称其具备甲级品质，但绝大多数楼盘仍只是乙级写字楼（除了一些带有商务功能的高档酒店式公寓）。难道小户型写字楼就是乙级写字楼吗？小户型写字楼就应该只定位为乙级标准吗？答案当然是否定的！

 　　小户型写字楼经历的四个阶段的发展

　　第一阶段 是在上世纪末，准确地说这个时期并不能称之为它的第一阶段，因为此时小户型写字楼的概念尚未成型，只是某些用于办公的住宅楼或商住楼可以称为它的前身。　　第二阶段 是在21世纪的头两三年内，一些以“小户型公寓、酒店式公寓”为旗号的产品出现，虽然称之为公寓，但这些项目很多是办公的产权，因此也被一些客户用作办公，比如02年几乎同时上市的两个项目：“绿地感性达利”和“一天下SOHO时代”都是此类产品，我们姑且可以把它们称为小户型写字楼的雏形。

　　第三阶段 04、05年，小户型写字楼进入了一个开发高潮期，以“产权式小户型纯办公”类似定位的楼盘在市场上频频出现，而在一两年前这类性质的楼盘还多以“宜商宜住、商务公寓”等词眼作为项目卖点，第三阶段的典型案例有04年的远东大厦、风云国际和05年的悦达国际大厦、飞雕商务大厦等。

　　第四阶段 到了05年底，随着虹桥国际大厦、兆地商务金座这两个都以复式结构作为产品特点的项目入市，小户型写字楼又进入了第四个发展阶段，包括今年年中入市的宝华泛欧现代大厦，这些写字楼都具有两层结构空间，所以又具备居家的功能，但不同于第一、第二阶段的商住两用的概念，它们仍坚持纯办公的定位，只是在商务的基础上附加了居住休息的功能。

 　　小户型写字楼分布及租户特点

　　分布特点：交通便利的地段。这类地段不一定非要是市中心区域，只要有轨道交通或是城市主干道经过即可，也可以是对外城际交通方便的地方。在上海这类地段包括不夜城、内环甚至中环沿线。

　　租户特点：外地驻沪办或小型贸易公司。比如新客站南广场附近的中房华东大厦、中山北路上的联合大厦里入驻着大量这类企业。这类客户由于企业性质原因（多是代表处、联络处）或自身实力有限对于写字楼品质的要求不高，所以楼盘达到一般的乙级标准即可。

　　分布特点：地段价格不高。次级商务区的地价肯定比核心商务区要低，选择在此办公可节省一定的商务成本，而且这类地段离市中心保持较近距离，与客户的商务来往也比较便利，例如长寿路、中山西路沿线。

　　租户特点：中小型咨询服务类企业。这些中小型咨询服务类企业确实有一部分规模小实力较弱，它们之所以选择这类地段的办公楼就是冲着租金低去的。还有一部分是由于其它因素。

 　　分布特点：具有产业特色的区域。这里的产业包括各种不同的行业领域，由于产业聚集会形成一定的产业链，形成上下游相关企业聚集在一起，其中有一些特定的行业由于产业性质决定了其相关企业规模普遍偏小，从而形成小户型写字楼比较集中的地段，如大柏树地区聚集的钢铁产业，杨浦五角场区域形成的高科技产业。

　　租户特点：贸易类或研发类等企业 这类企业无论是资金密集型还是知识密集型，其办公人员并不多。例如某些钢铁贸易公司往往只有几个人，但操作的每笔业务动则就是百万千万金额；再如某些研发机构的科研人员也并不多，但企业人均创利却比一般公司高的多。

 　　高品质小户型写字楼市场需求旺盛

　　其实许多企业并非只看重低租金，它们往往是由于其他的原因而选择小户型办公楼。比如，有些实力很强的中小型公司的商务交往客户具有特定的分布区域，所以它们的办公选址不一定要求在市中心，但这些企业租金承受能力却是不弱，它们由于企业实力展示的需要对写字楼的品质要求较高。然而目前市场上的供应情况却让这类企业失望，它们所看重的地段没有符合其要求标准的办公楼，只好仍然入驻中央商务区内的甲级写字楼。

　　这样一方面企业商务交通成本反倒提高，客户联络不方便；另一方面，甲级写字楼的业主只喜欢大的品牌租户，对知名企业往往给予租金优惠，而对小公司租金要价高，还常常因为各种原因在租约到期时对这些小租户进行调整，所以这类小企业即使有钱付得起租金却在甲级写字楼的大客户面前显得微弱而没有话语权。因此可见，专为实力强的中小企业打造的高品质小户型写字楼在市场上存在一定程度的需求。

　　一些具有洞察力的开发商已经开始为小企业精英们打造升级换代的小户型写字楼产品了。例如：在靠近大柏树的曲阳地区，一个以BLOCK街区为特色的复城国际项目正在开发，其中的小户型办公楼将着力打造上海首个高品质的花园街区式办公场所。而位于五角场附近的财富国际广场项目也包含一部分小户型办公，整个项目配置了冰蓄冷中央空调、屋顶停机坪、指纹及眼膜识别系统等超高档硬件设施。

 　　上海的小户型写字楼在经历了功能转变的四个发展阶段之后，已经进入了品质提升的时期。而随着政府为上海确定了现代服务业的城市发展方向和陆续设定了若干创意产业基地之后，我们相信，越来越多的规模小但实力强的精致型企业将与诸如世界500强的大型知名企业们一道共同成为上海经济发展不可或缺的中坚力量。高品质小户型写字楼定将占据上海写字楼市场的一块重要版图。